原报告|华侨城的城里城外

时间:2019-04-16 09:14 来源:互联网 作者:佚名 浏览量:810

华侨城再次出售资产。

9月中旬,上海联合产权交易所披露,华侨城计划转让其间接子公司云南滇中投资公司的51%。

根据意见指数统计,这已经是华侨城自下半年以来的第九笔子公司股权。

事实上,早在2018年,华侨城就已经转让了18只子公司股票和一套资产,比前一年增加了一倍多。如此大规模和多次的资产转移,加上华侨城沉重的资产标签和数年的经营现金流压力,令人怀疑该公司的资本是否承受压力。

然而,华侨城仍然活跃在土地市场和文化旅游项目的签署。自6月份以来,华侨城先后落户广州、东莞、佛山等地,金额超过228.7亿元。此外,华侨城还签署了巢湖温泉度假项目和云南皖西生态园项目。

华侨城在清理一切和购买一切时遵循的逻辑是什么?

频繁变换位置

华侨城的子公司云南旅游最近发布的两项公告引起了市场的关注。

9月16日,云南旅游局宣布,计划将昆明世博园酒店打包为底层资产,并设立资产专项计划,以激活现金流。然而,可能abs过程太长。第二天,云南旅游在上海产权交易所直接上市昆明世博园酒店100%股权。

这一变化反映了华侨城迅速兑现其资产并返还现金的决心。

资料来源:华侨城报告,观点指数

华侨城的现金流一直是一个令人担忧的问题。根据年报,华侨城连续两年经营现金流为负,今年上半年净经营现金流为-85.4亿元。

资料来源:观点索引

为了改善经营活动的现金流,华侨城已采取措施加强现金征收,包括出售子公司的股份。自2019年6月以来,华侨城已在产权交易所上市9家子公司的股票,其中大部分是云南房地产开发公司。

云南对华侨城具有重要的战略意义,是华侨城发展文化旅的第二总部和主战场。去年7月“云南会战”期间,华侨城宣布在云南已达成30多个合作项目,总投资近2000亿元。然而,与其他省份相比,云南的发展相对缓慢,该省大多数三线和四线城市的售价相对较低。房地产收入难以有效弥补周边文化旅游项目的投资支出。在资金压力下,华侨城开始将资产“回笼”出售。

数据显示,截至今年6月,华侨城云南分公司净亏损92.66万元,昆明万兰净亏损581.9万元。毫不奇怪,两家公司都在华侨城股份转让的名单上。

华侨城表示,将尽一切努力在2019年收回资金。对于一些总库存价值大、政府监管和冷市的产品,将通过“批量销售”、“价格数量”、“空间时间”等多种方式相结合,加快项目的去配置。频繁的资产出售是华侨城坚持“现金为王”理念的结果。

为了缓解现金压力,在出售资产的同时,减少项目投资支出是合理的,但华侨城的表现略有不同。

资料来源:观点索引

根据意见指数的不完全统计,华侨城自2019年6月以来已在土地市场上收购了21块土地,总投资超过228亿元。地块规划涉及文化旅游和居住,主要位于广州、东莞和武汉一二线城市。此外,华侨城在此期间还签署了巢湖温泉度假项目和云南皖西生态园项目。

今年上半年,华侨城还推出了18个项目,总股本投资181.4亿元,超过同期营业收入。这显示了投资的实力。

华侨城左手倒卖云南等地房地产项目的股份,右手购买二线住宅项目,这就像是新形势下立场的转变。

寻找前进的道路

2015年是华侨城判断形势变化的重要时刻。今年是华侨城成立30周年。公司董事会和管理团队调整后,公司战略也从“旅游地产”转向“旅游互联网金融”和“文化旅游城市化”。

具体来说,华侨城未来的战略方向除了旅游地产之外,还将包括促进和运营的互联网元素、股权投资和市场融资的金融平台,以及将文化和旅游资源整合为新型小城镇的宏伟前景,突出多手抓、相辅相成的理念。

资料来源:华侨城报告,观点指数

在新战略的推动下,华侨城总资产从2015年的1152.7亿元增加到2019年年中的3346亿元,总资产增长近两倍。此外,长期股权投资和投资房地产也从2015年的8.4亿元和33.5亿元增加到2019年年中的156.5亿元和65.3亿元。

规模的快速增长需要巨大现金流的支持,但问题是资金从何而来?

华侨城有两大业务,即文化旅游和房地产。2019年年中,主营业务总毛利率为65.4%,其中房地产业务毛利率高达80.57%,文化旅游业务毛利率为32.61%。

资料来源:华侨城报告,观点指数

华侨城凭借自身品牌优势和文化旅游发展实力,可以通过合作拍卖土地、项目并购、协议置换等方式低价获得土地资源。这是华侨城房地产业务毛利率高的主要原因。

如果华侨城能够保持较高的毛利率并继续扩大规模,尽管前期在文化旅游项目上投资巨大,但华侨城可以在几年内实现正营运现金流,并依靠低买高卖的土地项目和文化旅游项目成熟后稳定的收入支持其快速的规模扩张。

然而,应该注意的是华侨城的文化和旅游业务包括一些房地产项目。华侨城营业收入的计算方法如下:招标拍卖中取得的文化旅游综合地块项目(包括文化旅游用地、居住商业地块,即捆绑式地块)的房地产收入计入文化旅游营业收入;此后,吕雯综合项目周边纯住宅小区或商业小区的收入将纳入房地产业务收入。

根据业务收入的计算方法,华侨城房地产项目可能只有较高的销售毛利率,而鲁文项目的实际毛利率将低于报告中披露的数据。

据华侨城报告披露的数据,2015年至2019年年中,华侨城房地产业务平均毛利率为65.66%,文化旅游项目平均毛利率为40.79%。2019年年中,华侨城房地产业务毛利率为80.57%,文化旅游项目毛利率为32.61%。如果剔除文化旅游业务中的商业和住宅收入,文化旅游项目的实际毛利率将远低于32.61%。

资料来源:华侨城报告,观点指数

华侨城的经营模式是“旅游房地产”,它依靠旅游综合项目周围的房地产开发收入,为新项目前期的资本运营提供资金支持。今年上半年,房地产收入占收入的68%,华侨城的现金收入增加,经营现金流回升。

然而,令市场困惑的是华侨城最近在市场上多次购买文化和旅游用地。显然,这不利于华侨城未来现金流的改善。

回顾华侨城近年的发展步伐,2015年制定发展战略后,文化旅游、房地产、金融和互联网在许多地方蓬勃发展,资产规模迅速扩大。然而,由于文化旅游项目周转缓慢,华侨城的现金流略显短缺,其净负债率也从2014年的47%上升至2019年年中的106%。

在外部市场,华侨城的文化旅游地位受到了丰泰、长隆等独特主题公园的引入、ip的强势引入以及荣创文化旅游、恒大儿童世界等新玩家的不断进入的影响。

华侨城作为一个中心企业,鲁文是一个不可撕掉的标签。扩大资产规模,打造鲁文产品核心竞争力势在必行。在外部竞争加剧、自有资金面临压力的新形势下,抛售“呆滞”资产、向鲁文注入资金,可能是华侨城寻找突破口的一种方式。

最初的报告对数字很敏感,追溯了它的起源,解释了房地产的深层背景。坚持实践,揭示行业整体发展规律。

本文来源于房地产网络的观点

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